Vendí la nuda propiedad… ¿puedo alquilar la casa ahora?

La respuesta rápida es esta: sí, en muchos casos puedes alquilar la casa aunque hayas vendido la nuda propiedad, pero hay una condición importante: tienes que haberte quedado con el usufructo y, además, la escritura no debe haber puesto una limitación concreta. El Código Civil permite al usufructuario disfrutar del inmueble y arrendarlo a otra persona. También establece que, en primer lugar, hay que estar a lo pactado en el título constitutivo, es decir, en la escritura.

Aquí está la clave que suele generar más confusión: no es lo mismo usufructo que derecho de habitación. Si te reservaste un derecho de habitación, la situación cambia, porque ese derecho no se puede arrendar ni traspasar. 

Lo primero que debes mirar: qué te reservaste al vender

Cuando una persona vende la nuda propiedad, lo habitual es que conserve el usufructo vitalicio. Eso le permite seguir viviendo en la vivienda y, en general, seguir disfrutando de ella. Dentro de ese disfrute entra también la posibilidad de alquilarla, salvo que la escritura diga otra cosa. 

Por eso, antes de dar una respuesta cerrada, conviene revisar la escritura. En este tipo de operaciones, el detalle importante no está solamente en el nombre de la operación, sino en qué derecho exacto conservaste y en si se pactó alguna limitación específica. 

¿Puedo alquilar mi casa si he vendido la nuda propiedad?

Sí, si conservas el usufructo. 

El artículo 480 del Código Civil dice que el usufructuario puede aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada y arrendarla a otro. Por tanto, si vendiste la nuda propiedad pero mantuviste el usufructo, la regla general es que sí puedes alquilar la vivienda. 

No, si solamente tienes derecho de habitación.

Si la operación te dejó un derecho de habitación y no un usufructo, la respuesta ya no es la misma. El Código Civil establece que los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar. 

¿El dinero del alquiler sería para mí?

Sí, en principio el dinero del alquiler sería para ti si eres quien conserva el usufructo. A efectos fiscales, la Agencia Tributaria atribuye esos rendimientos al usufructuario y no al nudo propietario. 

Esto encaja además con la lógica jurídica de la operación: el nudo propietario tiene la propiedad, pero mientras exista el usufructo, quien conserva el uso y disfrute del inmueble eres tú. Por eso, el rendimiento ordinario del alquiler corresponde normalmente al usufructuario. 

¿Tengo que pedir permiso al comprador o nudo propietario?

En general, no tienes que pedir permiso, siempre que tengas usufructo y la escritura no haya impuesto restricciones. La facultad de arrendar forma parte del contenido normal del usufructo. 

Aun así, conviene actuar con prudencia. En la práctica, lo sensato es revisar bien la escritura antes de firmar un alquiler, porque puede haber cláusulas sobre el uso de la vivienda o sobre determinados actos que modifiquen la respuesta general. 

¿Qué pasa con el inquilino si yo falto?

Aquí está uno de los puntos más delicados. El propio artículo 480 del Código Civil indica que los contratos que celebra el usufructuario como tal se resuelven al terminar el usufructo, con la excepción de ciertos arrendamientos rústicos durante el año agrícola. 

Traducido a un caso real: si alquilas la vivienda como usufructuario y después falleces, el usufructo se extingue y el contrato de alquiler puede verse afectado por esa extinción. Por eso conviene que el contrato deje muy claro que quien alquila lo hace en calidad de usufructuario. 

¿Puedo alquilar sólo una habitación para tener compañía?

Sí, en principio también puedes alquilar una habitación si conservas el usufructo y la escritura no lo prohíbe. Desde el punto de vista jurídico, sigues teniendo la facultad de disfrute sobre la vivienda, y eso permite normalmente formalizar un alquiler parcial. 

Es una opción que muchas personas mayores valoran por dos razones: obtener un ingreso extra y, al mismo tiempo, tener compañía en casa. Lo importante es que el acuerdo esté bien planteado, dejando claro qué habitación se alquila, qué zonas comunes se comparten y qué gastos asume cada parte. Esa claridad evita malentendidos desde el primer día. Esta última recomendación es una inferencia práctica basada en cómo funciona el arrendamiento y en la necesidad de delimitar el uso del inmueble. 

¿Quién declara ese alquiler a Hacienda?

La respuesta de Hacienda es bastante clara: lo declara el usufructuario, no el nudo propietario. La Agencia Tributaria señala que, cuando existe usufructo, el rendimiento íntegro del alquiler debe atribuirse al usufructuario. 

Además, esos ingresos se consideran, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurran circunstancias especiales propias de una actividad económica. 

La idea principal que debes recordar

Si has vendido la nuda propiedad y te has quedado con el usufructo, lo normal es que sí puedas alquilar la casa, cobrar esa renta y declararla tú en el IRPF. Si lo que conservas es un derecho de habitación, la respuesta cambia y no podrías arrendarla. En ambos casos, la escritura es el documento decisivo para confirmar qué puedes hacer exactamente. 

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar mi casa si he vendido la nuda propiedad?

Sí, normalmente sí, pero solo si conservas el usufructo y la escritura no limita esa posibilidad. 

¿El dinero del alquiler sería para mí?

Sí, si eres usufructuario, la renta del alquiler corresponde en principio a ti. 

¿Tengo que pedir permiso al nudo propietario?

En general, no, salvo que en la escritura se haya pactado una limitación concreta. 

¿Qué pasa con el inquilino si yo falto?

El contrato puede resolverse al extinguirse el usufructo, por lo que conviene reflejar esa circunstancia en el arrendamiento. 

¿Puedo alquilar solo una habitación?

Sí, en principio sí, si conservas el usufructo. Si solo tienes derecho de habitación, no. 

¿Quién declara ese alquiler a Hacienda?

Lo declara el usufructuario.