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Hipoteca Inversa: qué es y cómo transformar tu vivienda en liquidez sin renunciar a vivir en ella
Conserva tu propiedad de por vida, recibe ingresos adicionales y mejora tu calidad de vida. En SeniorExpert te asesoramos de forma independiente y completa.
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¿En que consiste la contratación de una Hipoteca Inversa?
- La hipoteca inversa es un producto financiero que permite a las personas mayores de 65 años complementar sus ingresos durante la jubilación. La hipoteca inversa permite convertir el valor acumulado en la vivienda en dinero líquido sin necesidad de venderla. El propietario recibe una cantidad de dinero, ya sea en pagos periódicos, o un pago único utilizando la vivienda como garantía, y continúa viviendo en su hogar.
- El propietario conserva la titularidad de la vivienda mientras viva; al fallecer, la deuda queda a cargo de los herederos, quienes pueden optar por cancelar la deuda o vender la vivienda para saldarla.
¿Porqué es importante la Hipoteca Inversa?
- La Hipoteca Inversa ofrece ventajas en diversas situaciones:
- Si tu pensión no cubre todos tus gastos
- Si deseas mantener o mejorar tu nivel de vida.
- Para afrontar gastos imprevistos como tratamientos médicos, ayuda sanitaria en el hogar.
- Para ayudar a familiares.
¿Cuál es el marco legal de la Hipoteca Inversa en España?
- La hipoteca inversa está regulada por la Ley 41/2007 y modificada por la Ley 1/2013. Estas leyes establecen las condiciones necesarias para que la operación sea válida y aseguran la protección del consumidor.
- Se aplican las normas de transparencia y protección al cliente establecidas en la Orden EHA/2899/2011, que aseguran la entrega de información clara y precisa, y la obligación de brindar asesoramiento independiente a los solicitantes antes de contratar este producto financiero.
En SeniorExpert, te ayudamos a encontrar la mejor solución financiera según tu situación patrimonial.
Las Soluciones de Vivienda varía según la entidad, por lo que es fundamental comparar opciones.
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Honorarios a éxito: solo cobramos cuando la operación se formaliza con éxito.
Reconocida como una de las mujeres más influyentes por Financial Times y por Forbes.
“Mi recomendación refleja lo que ofrecería a mi propio padre: evalúo todas las opciones, como distintas hipotecas inversas, venta de la nuda propiedad, soluciones con la segunda vivienda, y otras alternativas. Es crucial que los clientes comprendan las implicaciones a corto y largo plazo de cada solución y desrecomiendo productos cuando no son adecuados para el cliente. Mi objetivo es conseguir la mejor solución para cada persona y su familia.”
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Preguntas frecuentes sobre Hipoteca Inversa
¿Que ventajas tiene contratar una Hipoteca Inversa?
¿Que ventajas tiene contratar una Hipoteca Inversa? - Se puede seguir viviendo en el hogar de manera vitalicia.
- Se formaliza como un préstamo hipotecario que capitaliza intereses hasta su cancelación. Esto quiere decir que no hay que pagar periódicamente cuotas al Banco.
- Tras el fallecimiento es decisión de los herederos el repago del préstamo o la venta de la casa para hacer frente al pago del mismo.
- La operación es fácilmente reversible devolviendo el préstamo.
- Permite alquilar la vivienda o venderla si no se va a hacer uso de ella.
- Operación regulada por Banco de España, que sólo pueden otorgar Bancos y Cías de Seguros, lo cual da un grado adicional de solvencia de los importes a recibir.
- Los ingresos recurrentes son cuotas de préstamo (disposiciones de capital) no tributan por IRPF.
- La hipoteca inversa está exenta del pago de la tasa de actos jurídicos documentados.
¿Que inconvenientes tiene contratar una Hipoteca Inversa?
¿Que inconvenientes tiene contratar una Hipoteca Inversa? - Las Entidades interesadas en formalizar el producto son limitadas. Esto afecta a las ubicaciones donde el producto está disponible, al tipo de interés del préstamo que es superior al de una hipoteca tradicional y al importe concedido en el préstamo.
- El importe de la vivienda que se libera al cierre de la transacción es considerablemente inferior al del resto de productos existentes como la nuda propiedad, la vivienda inversa o la venta con alquiler garantizado.
- El propietario mantienen todos los costes asociados a la vivienda, gastos de mantenimiento como IBI, derramas o seguro de propietario.
- La capitalización de los intereses hace que la deuda crezca con rapidez, lo cual afecta al patrimonio neto que pueden llegar a recibir los herederos.
¿Cómo se devuelve el préstamo en una Hipoteca Inversa?
¿Cómo se devuelve el préstamo en una Hipoteca Inversa? - Durante la vida del prestatario no necesita hacer frente al pago del préstamo en ninguna circunstancia.
- El contrato se extingue con el fallecimiento del último titular, pero los herederos pueden disponer de un tiempo adicional para decidir si cancelan la deuda o no.
- Los herederos tienen la opción de asumir la deuda o dejar que la entidad ejecute la hipoteca. La responsabilidad está limitada a los bienes de la herencia, lo que protege el patrimonio personal de los herederos.
- Si los herederos optan por liquidar la deuda, pueden hacerlo sin pagar comisiones adicionales, lo que garantiza que no se enfrentan a penalizaciones injustas.
- La entidad tiene derecho a declarar el vencimiento anticipado si el inmueble es transmitido voluntariamente por el deudor, lo que podría afectar a la flexibilidad del propietario para vender la propiedad.
¿Cómo sé si me interesa realizar una Hipoteca Inversa?
¿Cómo sé si me interesa realizar una Hipoteca Inversa? 
*El gráfico muestra el valor recibido por el mayor y el valor esperable para el contratante y para los herederos de acuerdo a una hipotética curva de longevidad.
- Para poder comparar una operación de Hipoteca Inversa con otras oportunidades existentes en mercado y poder decidir con criterio si es la operación más conveniente tanto para el propietario como para los herederos es necesario tener en cuenta los siguientes factores:
- El valor actual y futuro de la vivienda.
- El crecimiento del préstamo hipotecario a lo largo de los años, que dependerá del tipo de interés y de los años que medien hasta su extinción de acuerdo a la longevidad del contratante y su cónyuge (en su caso).
- El valor temporal del dinero para poder comparar cantidades en diferentes momentos en el tiempo.
¿Qué es exactamente la Hipoteca Inversa y cómo funciona?
¿Qué es exactamente la Hipoteca Inversa y cómo funciona? - La hipoteca inversa es un producto financiero dirigido a personas mayores de 65 años (o que cumplan otros requisitos legales), que permite obtener ingresos periódicos o un pago único utilizando la vivienda habitual como garantía.
- El propietario conserva la titularidad de la vivienda mientras viva; al fallecer, la deuda queda a cargo de los herederos, quienes pueden optar por cancelar la deuda o vender la vivienda para saldarla.
- Resumen: se concede a personas mayores de 65 años, se extiende sobre la vivienda habitual y se devuelve al fallecimiento del beneficiario
¿Sigo siendo dueño de mi vivienda con la Hipoteca Inversa?
¿Sigo siendo dueño de mi vivienda con la Hipoteca Inversa? - Sí. El titular conserva la propiedad de la vivienda y el derecho a disfrutarla hasta su fallecimiento (o hasta que decida venderla o cancelar la hipoteca). La entidad financiera registra una carga hipotecaria, es decir utiliza tu casa como garantía, pero la vivienda sigue siendo tuya.
¿Puedo cancelar o cambiar de opinión antes de fallecer?
¿Puedo cancelar o cambiar de opinión antes de fallecer? - Sí. La hipoteca inversa puede cancelarse en cualquier momento, tanto parcial como totalmente.
- La amortización de la deuda de la Hipoteca Inversa puede producirse de dos formas: devolviendo el principal más intereses o ejecutando la garantía. En este segundo caso, los herederos perciben el remanente del valor de la vivienda tras liquidar la deuda.
¿Cuánto dinero puedo recibir y cómo se calcula el importe?
¿Cuánto dinero puedo recibir y cómo se calcula el importe? - Tasación de la vivienda: La entidad realiza una tasación para fijar su valor de mercado.
- Edad del solicitante: A mayor edad, mayor porcentaje de financiación.
- Modalidad elegida: Se puede recibir un pago único, renta mensual o combinaciones de ambas.
- El importe final variará según la política de cada entidad y las condiciones pactadas (tipo de interés, etc.).
¿Qué requisitos debo cumplir para contratarla?
¿Qué requisitos debo cumplir para contratarla? - Ser mayor de 65 años, o cumplir otros supuestos asimilados (por ejemplo, situación de dependencia).
- La Hipoteca inversa se hace sobre la vivienda habitual (Según la Agencia Tributaria, se entiende por vivienda habitual la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años.)
- Tener una vivienda en propiedad libre de cargas (o con cargas muy bajas que se cancelen con la misma hipoteca inversa).
- La vivienda debe tener un valor de tasación adecuado para la entidad financiera.
¿Cuáles son los gastos y costes de las Hipotecas Inversas y que comisiones lleva asociadas?
¿Cuáles son los gastos y costes de las Hipotecas Inversas y que comisiones lleva asociadas? - Coste de Tasación de la vivienda. (Después de haberse decidido en positivo y la operación sea viable)
- Comisión de apertura (puede variar según la entidad).
- Gastos notariales, registrales y de gestoría. Los gastos de notaría y gestoría, en algunas ocasiones puede asumirlos la entidad.
- Póliza de seguros asociada (sólo en algunos casos).
- Por norma general los gastos que se cobren se podrán incluir en el propio préstamo, pero en ningún caso los gastos de tasación.
- En el caso particular de la hipoteca inversa, la normativa obliga a la contratación de un servicio de asesoramiento independiente previo a la firma del producto
- Y como dato positivo, al estar bonificadas por la Ley 41/2007* las hipotecas inversas, la legislación española las exime del pago del IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) que es un tributo que grava determinados documentos notariales, mercantiles o administrativos. Es decir que no hay que pagar o liquidar el IAJD al formalizar la operación, así como bonifica algunos gastos jurídicos y notariales.
¿Qué cantidad cobra el Banco o entidad aseguradora que concede la Hipoteca Inversa?
¿Qué cantidad cobra el Banco o entidad aseguradora que concede la Hipoteca Inversa? - Cobran un tipo de interés anual sobre la cantidad que recibes, que se va sumando al principal a lo largo de la vida de la hipoteca (capitalización de intereses). Serán los herederos los que asuman esos costes. Pero recordar que en la concesión de la Hipoteca Inversa como se desglosa en otra pregunta También hay una serie de costes, se puede aplicar una comisión de apertura, y también por otro lado están los gastos de tasación, notaría y registro.
- Al cancelar la hipoteca, bien en vida o cuando tus herederos liquiden la deuda, se devuelve todo lo recibido más los intereses generados.
¿Cuánto tiempo podré recibir la renta y qué ocurre si vivo más de lo esperado?
¿Cuánto tiempo podré recibir la renta y qué ocurre si vivo más de lo esperado? - La mayoría de hipotecas inversas están diseñadas para cubrir hasta el fallecimiento del titular. Si se agota el capital, algunas entidades siguen pagando la renta a través de pólizas de seguro asociadas. Hay que revisar las condiciones: existen modalidades vitalicias y temporales.
¿Qué ocurre con los herederos si fallece el titular de la Hipoteca Inversa?
¿Qué ocurre con los herederos si fallece el titular de la Hipoteca Inversa? - La hipoteca inversa no otorga a la entidad financiera la propiedad automática de la vivienda tras el fallecimiento; esta sigue formando parte de la herencia.
- La vivienda pasa a formar parte de la masa hereditaria junto con la deuda generada. De ese modo, los herederos pueden: o bien vender la vivienda para saldar la deuda y conservar la diferencia. Cancelar la deuda con sus ahorros o mediante una hipoteca tradicional, si quieren mantener la casa. O incluso renunciar a la herencia si no les interesa asumir la deuda.
- Suele haber un plazo (normalmente alrededor de un año) para que los herederos decidan qué hacer.
- En conclusión: La amortización de la deuda puede producirse de dos formas: o se devuelve el principal más intereses, o se ejecuta la garantía. En este segundo caso, los herederos perciben el remanente del valor de la vivienda tras liquidar la deuda, es decir si el precio de venta de la vivienda es superior a la deuda pendiente, los herederos reciben la diferencia (siempre y cuando no hayan renunciado a la herencia).
- Además, la deuda generada por la hipoteca inversa se limita al propio patrimonio del fallecido, sin llegar a afectar el patrimonio personal de los herederos a diferencia de lo que ocurre con otros créditos (siempre que la hipoteca inversa esté formalizada como tal y no haya cláusulas adicionales). Significa que, en una hipoteca inversa, la entidad financiera solo puede reclamar la deuda contra los bienes que formaban parte de la herencia (la “masa hereditaria”). No puede reclamar a los herederos con su patrimonio personal, aunque estos acepten la herencia. Dicho de otro modo, si los bienes de la herencia no alcanzan para cubrir la deuda, el banco no puede exigir a los herederos que pongan dinero de su bolsillo para saldarla.
¿Afecta a mi pensión o a otras prestaciones públicas?
¿Afecta a mi pensión o a otras prestaciones públicas? - No, la renta de la hipoteca inversa no se considera ingreso a efectos de la pensión pública ni de la dependencia, ya que jurídicamente es un préstamo. Aun así, es recomendable confirmar la compatibilidad con cualquier ayuda o prestación concreta.
