Durante años, vender la nuda propiedad de una vivienda sonaba a operación poco habitual. Hoy empieza a verse de otra manera: como una fórmula para obtener liquidez durante la jubilación sin tener que abandonar necesariamente la casa.
El cambio tiene una explicación sencilla. Muchas personas mayores en España no tienen un problema de falta de patrimonio, sino de falta de liquidez. Buena parte de su ahorro está concentrado en la vivienda, un activo valioso, pero difícil de utilizar para pagar cuidados, complementar la pensión, ayudar a los hijos o vivir con más tranquilidad.
La nuda propiedad ya no es una opción tan minoritaria
Los datos muestran que la venta de nuda propiedad ha ganado presencia en los últimos años. Según el Colegio de Registradores, en 2023 se inscribieron 1.845 compraventas de nuda propiedad de vivienda en España, un 11,3 % más que el año anterior, después de un crecimiento del 23,7 % en 2022.
En 2024, el número se situó en 1.817 operaciones, con un ligero descenso del 1,5 %, pero manteniéndose cerca de los máximos recientes.
Este crecimiento no significa que la nuda propiedad sea la mejor solución para todo el mundo, pero sí muestra que se ha incorporado como una alternativa más dentro de la planificación patrimonial durante la jubilación.
Por qué más mayores se plantean vender la nuda propiedad
Una de las principales razones es la necesidad de liquidez. Llegar a la jubilación con una vivienda en propiedad aporta seguridad, pero no siempre resuelve los gastos del día a día. La pensión puede resultar insuficiente para mantener el nivel de vida deseado, pagar ayuda domiciliaria, afrontar determinados cuidados o adaptar la vivienda a nuevas necesidades.
A esto se suma un cambio demográfico importante. Según el INE, en España había más de 10,1 millones de personas mayores de 64 años a 1 de enero de 2025, frente a 9,9 millones el año anterior.
Es decir, cada vez hay más personas en una etapa vital en la que la vivienda puede pasar de ser únicamente patrimonio acumulado a convertirse también en una herramienta de planificación financiera.
Qué permite hacer la nuda propiedad
La venta de la nuda propiedad consiste en transmitir la propiedad de la vivienda separándola de su derecho de uso y disfrute.
El vendedor puede reservarse un usufructo vitalicio, que le permite utilizar y disfrutar de la vivienda durante toda su vida, o un usufructo temporal, establecido durante un periodo determinado.
En una operación con usufructo vitalicio, la persona transmite la nuda propiedad, recibe el precio acordado y conserva el derecho a seguir viviendo en su casa. No se trata de un préstamo y, por tanto, el importe recibido no constituye una deuda que haya que devolver.
El Código Civil regula el usufructo como el derecho a disfrutar de bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título constitutivo o la ley autoricen otra cosa.
Por eso, una operación de este tipo debe estructurarse correctamente. La reserva del usufructo debe quedar recogida en escritura e inscrita en el Registro de la Propiedad. Si en la vivienda viven dos personas, también es necesario revisar cómo queda protegido el derecho de ambas y establecer con claridad qué gastos y obligaciones corresponderán a cada parte.
También conviene prever qué sucedería si, con el paso de los años, la persona quisiera trasladarse a otra vivienda o a una residencia. Son cuestiones que es preferible resolver antes de firmar.
Además, obtener liquidez es solo una parte de la decisión. También es importante planificar cómo se utilizará el dinero recibido, pensando tanto en las necesidades actuales como en las que puedan surgir más adelante.
Motivo 1: vivir mejor durante la jubilación
Una de las razones para vender la nuda propiedad es mejorar la calidad de vida. Muchas personas han trabajado durante décadas para pagar su vivienda, pero llegan a la jubilación con ingresos mensuales ajustados.
Obtener liquidez puede permitir viajar, contratar ayuda en casa, cubrir determinados gastos de salud, hacer reformas, adaptar la vivienda o, simplemente, disponer de un mayor margen económico.
En estos casos, la vivienda deja de ser únicamente un patrimonio para el futuro y pasa a tener también utilidad durante la vida de su propietario.
Motivo 2: ayudar económicamente a los hijos en vida
También hay personas que valoran vender la nuda propiedad para ayudar a sus hijos cuando realmente lo necesitan.
Una parte del capital recibido puede utilizarse, por ejemplo, para apoyar la compra de una vivienda, afrontar una situación familiar determinada, contribuir a los estudios de los nietos o distribuir parte del patrimonio en vida.
La cuestión no es necesariamente dejar más o menos herencia, sino decidir cuándo y cómo puede resultar más útil el patrimonio familiar.
Motivo 3: decidir qué hacer con el patrimonio y planificar la herencia
La herencia es uno de los aspectos que más dudas genera cuando se habla de nuda propiedad. A veces se plantea la operación como si vender la vivienda significara necesariamente “quitarles la herencia” a los hijos, pero esa simplificación no refleja bien lo que ocurre.
El patrimonio pertenece a la persona que lo ha construido y es ella quien debe decidir cómo quiere utilizarlo durante su vida. Puede optar por conservar la vivienda para transmitirla en el futuro, convertir parte de su valor en liquidez para mejorar su jubilación o utilizar ese dinero para ayudar a sus hijos cuando más lo necesitan.
Cuando se vende la nuda propiedad, la vivienda transmitida deja de formar parte de la futura herencia en pleno dominio. Sin embargo, el dinero obtenido con la venta que se conserve seguirá formando parte del patrimonio del vendedor, junto con el resto de sus bienes y derechos.
Hay personas que quieren mantener su vivienda dentro de la familia porque alguno de sus hijos desea vivir en ella en el futuro. Otras prefieren utilizar ese patrimonio para disfrutar de una jubilación con mayor tranquilidad o ayudar a su familia en vida. Son prioridades diferentes y conviene valorar sus consecuencias económicas, fiscales y familiares antes de decidir.
Para ampliar esta cuestión, puedes consultar también el artículo de SeniorExpert sobre hipoteca inversa vs. nuda propiedad y herencia.
Motivo 4: obtener liquidez sin endeudarse
Una de las principales diferencias frente a la hipoteca inversa es que la nuda propiedad implica una venta, no un préstamo.
La persona vende la nuda propiedad y recibe el precio pactado, pudiendo conservar el usufructo de la vivienda en los términos establecidos en la operación. No existe, por tanto, un capital prestado que vaya acumulando intereses y que posteriormente deba devolverse.
A cambio, hay que tener claro que se ha producido una transmisión patrimonial: la nuda propiedad pertenece desde ese momento al comprador.
Si se quieren comparar alternativas, puede resultar útil revisar esta guía de SeniorExpert sobre hipoteca inversa, renta vitalicia inmobiliaria y nuda propiedad.
El freno más habitual: «¿Y si estoy vendiendo demasiado barato?»
Es una de las dudas más comprensibles ante una operación de nuda propiedad.
La clave está en entender qué se está vendiendo exactamente. El propietario no vende el pleno dominio de la vivienda, sino la nuda propiedad, mientras conserva un usufructo que también tiene valor económico.
Si se reserva un usufructo vitalicio, podrá seguir utilizando y disfrutando de su casa durante toda su vida. El comprador adquiere la nuda propiedad, pero no podrá disponer plenamente del inmueble hasta que ese usufructo se extinga.
En una operación de nuda propiedad con usufructo vitalicio, el vendedor puede recibir, de forma orientativa, entre el 30 % y el 70 % del valor de mercado de la vivienda, dependiendo de sus circunstancias y de las condiciones concretas de la operación.
¿Por qué no recibe el 100 %? Porque conserva el derecho a seguir viviendo en su casa durante toda su vida, sin pagar un alquiler por ello, mientras que el comprador tendrá que esperar hasta la extinción del usufructo para disponer plenamente de la vivienda.
Dicho de una forma sencilla, el valor económico de ese derecho a seguir utilizando la vivienda se descuenta del valor del pleno dominio. Por eso, recibir una cantidad inferior al valor total del inmueble no significa necesariamente estar vendiendo barato: lo importante es comprobar que el precio se corresponde con el valor de mercado de la nuda propiedad que realmente se transmite.
El precio concreto dependerá de factores como la edad del usufructuario, la duración del usufructo si es temporal, el valor y las características de la vivienda, su ubicación y las condiciones de la operación. Por eso es importante realizar una valoración objetiva y comprobar que el precio ofrecido responde al mercado específico de la nuda propiedad.
Además, no conviene fijarse únicamente en el precio. Dos ofertas por una cantidad similar pueden tener consecuencias económicas diferentes dependiendo de los impuestos, gastos, honorarios y obligaciones que asuma cada parte. Lo relevante es conocer cuánto dinero quedará realmente disponible después de la operación.
La transparencia también exige saber quién interviene, a quién representa cada profesional y qué cobra por sus servicios. Estamos hablando, muchas veces, del principal patrimonio de una persona, por lo que todos estos elementos deberían poder explicarse con claridad antes de tomar una decisión.
Fiscalidad: un punto que puede cambiar la decisión
La fiscalidad puede hacer que la operación resulte especialmente relevante en determinados casos.
La Agencia Tributaria establece que la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años puede quedar exenta de IRPF.
Esta exención también puede aplicarse cuando el propietario mayor de 65 años transmite la nuda propiedad de su vivienda habitual y se reserva el usufructo vitalicio, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
Este punto debe analizarse de forma individual. Hay que comprobar, entre otras cuestiones, que efectivamente se trata de la vivienda habitual, la situación de titularidad del inmueble y las restantes circunstancias fiscales de la operación.
FAQ – Preguntas frecuentes
¿Ha crecido la venta de nuda propiedad en España?
Sí, si observamos la evolución de los últimos años, aunque no todos los ejercicios han registrado aumentos. Según datos del Colegio de Registradores, en 2023 se inscribieron 1.845 compraventas de nuda propiedad de vivienda, un 11,3 % más que el año anterior. En 2024 hubo 1.817 operaciones, un ligero descenso del 1,5 %, aunque el volumen se mantuvo cerca de los máximos recientes.
¿Por qué cada vez más mayores valoran esta opción?
Porque muchas personas mayores tienen una parte importante de su patrimonio concentrada en la vivienda y buscan obtener liquidez para complementar sus ingresos, afrontar cuidados, vivir con mayor tranquilidad o ayudar a su familia.
¿Vender la nuda propiedad significa dejar de vivir en casa?
No necesariamente. La operación puede realizarse reservándose un usufructo. Si se establece un usufructo vitalicio, la persona conserva el derecho a utilizar y disfrutar de la vivienda durante toda su vida. También puede establecerse un usufructo temporal durante un plazo determinado.
¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad e hipoteca inversa?
En la nuda propiedad se produce una venta: se transmite la nuda propiedad del inmueble —conservando, si así se establece, el usufructo— y no se genera una deuda.
En la hipoteca inversa no se vende la propiedad, sino que se obtiene financiación utilizando la vivienda como garantía, generándose una deuda que posteriormente deberá resolverse.
¿Vender la nuda propiedad significa quitarles la herencia a los hijos?
No debe plantearse de esa manera. La vivienda transmitida deja de formar parte de la futura herencia en pleno dominio, pero el dinero obtenido que se conserve seguirá formando parte del patrimonio del vendedor, junto con sus demás bienes y derechos.
La repercusión concreta dependerá de la situación familiar y patrimonial de cada persona, por lo que conviene analizar sus consecuencias sucesorias antes de decidir.
¿Por qué se recibe menos que el valor total de la vivienda?
Porque no se está vendiendo el pleno dominio. El vendedor conserva el usufructo, que también tiene un valor económico.
Por eso, el valor de mercado de la nuda propiedad es inferior al del pleno dominio de la misma vivienda.
¿Qué debería comparar antes de aceptar una oferta?
Además del precio, conviene analizar cuánto dinero quedará realmente disponible después de impuestos, gastos y honorarios, y qué obligaciones económicas mantendrá el usufructuario.
Dos ofertas con un importe similar pueden tener consecuencias económicas diferentes.
¿La nuda propiedad es adecuada para todo el mundo?
No. Puede ser una alternativa para quien quiera obtener liquidez a partir de su vivienda sin generar una deuda y conservando su uso en determinadas condiciones, pero debe analizarse teniendo en cuenta la edad, la vivienda, las necesidades económicas presentes y futuras, la fiscalidad, la situación familiar y las demás alternativas disponibles.
Conclusión
La venta de nuda propiedad ha ganado presencia porque responde a una realidad concreta: muchas personas mayores tienen una parte importante de su patrimonio acumulada en su vivienda, pero necesitan liquidez para vivir mejor durante la jubilación.
Eso no significa que sea la opción adecuada para todos.
En SeniorExpert, nuestra misión es mejorar el bienestar financiero de las personas mayores. Antes de plantear una operación, analizamos sus ingresos, gastos, patrimonio y prioridades para entender qué necesitan y cómo quieren vivir los próximos años.
La venta de la nuda propiedad puede ser una de las alternativas, pero también pueden estudiarse la renta vitalicia inmobiliaria, la hipoteca inversa, otras soluciones vinculadas a la vivienda o incluso la posibilidad de no realizar ninguna operación.
Asesorar también significa desaconsejar una solución cuando no encaja. Nuestro objetivo es ayudar a cada persona a decidir cómo utilizar el patrimonio que ha construido durante toda una vida, con información, sin presión y respetando sus propias prioridades.