La Vivienda Inversa: Todo lo que necesitas saber
¿En que consiste la Vivienda Inversa?
La Vivienda Inversa consiste en la venta de la vivienda y la firma simultánea de un arrendamiento vitalicio. Parte del dinero de la venta queda retenido para garantizar el pago del alquiler mensual. A esto se le llama la bolsa de alquiler.
La Vivienda Inversa proporciona al propietario un importe adicional a la nuda propiedad, quedando parte del dinero retenido en la bolsa de alquiler, lo que hace que el importe líquido a percibir en la firma sea menor al de la nuda propiedad.
Sin embargo en caso de que el propietario abandone la vivienda antes de lo estimado, por fallecimiento o por otros motivos, tanto el propietario como sus herederos están protegidos, ya que se les devuelve la bolsa de alquiler no consumida.
¿Porqué es interesante la Vivienda Inversa?
La Vivienda Inversa ofrece ventajas en diversas situaciones:
Para Personas Mayores: Pueden vender la propiedad de su vivienda, obteniendo liquidez inmediata sin dejar de vivir en su hogar.
En Herencias y Donaciones: Facilita la planificación patrimonial y puede optimizar la carga fiscal.
¿Cual es el marco legal de la Vivienda Inversa?
La Vivienda Inversa es una operación que se formaliza ante Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
El contrato de arrendamiento también puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que da una protección frente a terceros. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se garantiza que nadie podrá rescindir el contrato ni alterar tus condiciones sin tu consentimiento.
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Pago único, descontable en caso de formalización de una operación de vivienda.
¿Que ventajas tiene realizar una operación de Vivienda Inversa?
Permite liberar parte del ahorro de la vivienda a la vez que seguir viviendo en el hogar de manera vitalicia.
En el caso de un fallecimiento antes de la longevidad esperada, o en el caso de querer vivir en otro lugar se libera la parte de la bolsa de alquiler que no se ha consumido.
Si se consume la bolsa de alquiler por una mayor longevidad se pagan sólo los gastos de comunidad.
Libera de gastos de mantenimiento como IBI, derramas o seguro de propietario.
Para personas mayores de 65 años y en vivienda habitual, las plusvalías están exentas de tributación en el IRPF.
La operación se realiza ante Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
El contrato de alquiler se inscribe en el Registro de la Propiedad garantizando que las obligaciones y condiciones del contrato se respetan y no se ven alteradas.
¿Que inconveniente tiene la Vivienda Inversa?
Los compradores interesados en comprar bajo la fórmula de Vivienda Inversa son pocos y tienen un foco de inversión acotado a ubicaciones concretas, no siendo por tanto un producto disponible por toda la geografía.
Comparado con la Nuda propiedad, el dinero que se dispone es menor al estar una parte del mismo retenido en la bolsa de alquiler.
Si la longevidad media esperada es superada hay un pago de alquiler, si bien este se encuentra subsidiado, limitándose a los gastos de comunidad.
El vendedor está obligado al Pago de Plusvalía Municipal.
¿Cómo se si me interesa realizar una operación de Vivienda Inversa?
Para poder comparar una operación de Vivienda Inversa con otras oportunidades existentes en mercado y poder decidir con criterio, si es la operación más conveniente tanto para el propietario como para los herederos, es necesario tener en cuenta los siguientes factores:
El valor actual y futuro de la vivienda.
La longevidad esperada.
El valor temporal del dinero para poder comparar cantidades en diferentes momentos en el tiempo.
El valor de transacción y proyectado de las otras alternativas con las que se cuenta.
El gráfico muestra el valor recibido de acuerdo a una hipotética curva de longevidad, teniendo para ello en cuenta el valor temporal del dinero.
¿Cúal es la fiscalidad que aplica en la Vivienda Inversa?
Existe una importante ventaja fiscal para el Vendedor en la transmisión de la vivienda habitual en personas mayores de 65 años, estando la plusvalía por ganancia patrimonial exenta.
Esta ventaja no se extiende sin embargo al impuesto de la plusvalía municipal que deberá ser liquidado por el Vendedor.
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