La Venta de la Nuda Propiedad: Todo lo que necesitas saber

¿En que consiste la venta de la Nuda Propiedad?

La nuda propiedad es una figura que permite separar la propiedad de un bien de su uso y disfrute, ofreciendo soluciones innovadoras tanto para propietarios como para inversores.
La propiedad se descompone en dos derechos:
- Nuda Propiedad: La titularidad sin derecho de uso. En otras palabras, el nudo propietario posee el bien, pero no puede habitarlo ni alquilarlo hasta que se extinga el usufructo asociado.
- Usufructo: El derecho de uso y disfrute del bien sin ser el propietario pleno. El usufructuario es la persona que tiene el derecho de uso y disfrute del bien. Puede vivir en él, alquilarlo y obtener beneficios económicos, pero no es el dueño pleno del inmueble.

¿Porqué es interesante la Venta de la Nuda Propiedad?

La nuda propiedad ofrece ventajas en diversas situaciones:
- Para Personas Mayores: Pueden vender la nuda propiedad de su vivienda, obteniendo liquidez inmediata sin dejar de vivir en su hogar.
- En Herencias y Donaciones: Facilita la planificación patrimonial y puede optimizar la carga fiscal.
- Para Inversores: Permite adquirir bienes a un precio reducido con la expectativa de obtener la propiedad plena en el futuro.

¿Cual es el marco legal de la venta de la Nuda Propiedad en España?

La nuda propiedad y el usufructo están regulados en el Código Civil español, en los artículos 467 al 522.
El usufructo puede constituirse a favor de una o varias personas.
El usufructo puede ser temporal o vitalicio.
Derechos y Obligaciones del Nudo Propietario:
- Puede vender su derecho de nuda propiedad, pero sin afectar el usufructo existente.
- No puede usar ni disfrutar del bien mientras dure el usufructo.
- Debe pagar las reparaciones mayores o extraordinarias necesarias, si bien el usufructuario debe informarle de la necesidad de realizarlas.
Derechos y Obligaciones del Usufructuario:
- Tiene derecho a usar y disfrutar del bien.
- Debe mantener el bien en buen estado.
- Debe pagar los gastos de conservación y reparaciones ordinarias necesarias para el mantenimiento del bien.
- Puede arrendar el bien a terceros, siempre que el contrato de arrendamiento no exceda la duración del usufructo.
- De acuerdo al Art. 504 está obligado a pagar las cargas, contribuciones e impuestos que graven el bien durante el usufructo.
Formalización de la Nuda Propiedad y del Usufructo:
- Se realiza ante Notario en escritura pública, donde se detallan las condiciones específicas acordadas.
- Ambas partes están de esta manera protegidas al realizar la operación.
Extinción del Usufructo:
- Si el el usufructo es vitalicio, termina con el fallecimiento del usufructuario.
- Si el usufructo fue establecido por un período determinado, se extingue al finalizar dicho plazo.
- El usufructuario puede renunciar voluntariamente a su derecho.

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¿Que ventajas tiene vender la Nuda Propiedad?

Se puede seguir viviendo en el hogar de manera vitalicia.
Si la longevidad supera la esperada, se puede estar tranquilo, porque ello no implica ningún pago adicional, el derecho de usufructo es vitalicio.
Permite alquilar la vivienda y obtener dinero por ello, pudiendo mudarse a vivir a otro lugar cuando lo desee.
Permite vender el usufructo al propietario en todo momento.
Se pueden generar rentas con el dinero recibido que redunda en una mejora del bienestar económico.
Libera de importantes gastos de mantenimiento como IBI, derramas o seguro de propietario, que se pueden acortar estén a cargo del comprador de la nuda propiedad.
Tiene protección legal al estar regulada en el Código Civil.
Está exenta de tributación en IRPF por la plusvalías para mayores 65 en vivienda habitual.

¿Que inconvenientes tiene vender la Nuda Propiedad?

Se recibe un valor menor al de mercado que refleja la estimación que hace el comprador sobre el número de años que estará la casa habitada sin recibir rentas de alquiler.
La Nuda propiedad tiene el riesgo para el vendedor que en el caso de un fallecimiento antes de la longevidad esperada, se habrá vendido la vivienda por un valor inferior al de mercado.
El vendedor está obligado al Pago de Plusvalía Municipal.
Hay menos compradores de la vivienda interesados en comprar sólo la nuda propiedad, esto afecta al tiempo que tarda en materializarse la operación, siendo más largo.

¿Cómo se fija el precio en la Venta de la Nuda Propiedad?

Para fijar el precio de la Nuda Propiedad se parte del precio de mercado de la vivienda para una compra-venta tradicional y de las expectativas de revalorización y liquidez del mismo.
A continuación se calcula el tiempo de duración del usufructo, en base a la esperanza de vida del usufructuario.
Durante el tiempo de duración del usufructo el nudo propietario no podrá alquilar la vivienda y estará por tanto renunciando a esas rentas del alquiler.
Por tanto una manera de valorar el precio de la Nuda Propiedad es descontar al precio de mercado de la vivienda, el valor de las rentas que se dejarán de percibir.
Otra manera de verlo es la rentabilidad que le exige un inversor a una operación por la que desembolsa hoy un dinero y recibe una vivienda en una fecha futura, una vez finaliza el usufructo.
En cualquier de los casos el precio vendrá determinado por la oferta y la demanda.
Como vendedor de la Nuda propiedad se debe valorar también la rentabilidad que se le puede obtener al dinero recibido por la venta, a la par que se puede seguir habitando la vivienda habitual.

El gráfico muestra el impacto de reinvertir 200.000€ al 3% a lo largo de la curva de longevidad.

¿Cual es la fiscalidad que aplica en la Venta de la Nuda Propiedad?

Existe una importante ventaja fiscal para el Vendedor en la transmisión de la vivienda habitual en personas mayores de 65 años, estando la plusvalía por ganancia patrimonial exenta.
Esta ventaja no se extiende sin embargo al impuesto de la plusvalía municipal que deberá ser liquidado por el Vendedor.

¿Cómo se calcula el ITP a pagar en la venta de una Nuda Propiedad?

Con la compra de la Nuda Propiedad, el Comprador deberá liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) aplicable en la comunidad autónoma en la que se ubique la propiedad. La base imponible para el cálculo de este impuesto será el valor de la nuda propiedad en formato de pago único.
Para calcular dicho valor se tendrá en cuenta el mayor valor entre el valor de referencia que establece catastro y la contraprestación pactada en la escritura de formalización de la Nuda Propiedad.