La Renta Vitalicia Inmobiliaria: Todo lo que necesitas saber

¿En que consiste la Renta Vitalicia Inmobiliaria?

La Renta Vitalicia Inmobiliaria es un contrato por el cual una persona recibe una renta mensual de por vida a cambio de ceder la nuda propiedad de su vivienda, conservando siempre el derecho de uso y disfrute de la misma.
Por tanto la Renta Vitalicia Inmobiliaria es la venta de la Nuda Propiedad a cambio del cobro de una Renta con carácter vitalicio.

¿Porqué es interesante la Renta Vitalicia Inmobiliaria?

La Renta Vitalicia Inmobiliaria ofrece ventajas en diversas situaciones:
- Para Personas Mayores: Pueden vender la nuda propiedad de su vivienda, obteniendo rentas mensuales complementarias a la pensión, sin dejar de vivir en su hogar.
- Para Inversores: Permite adquirir bienes sin necesidad de hacer un pago fuerte inicial, sino con desembolsos periódicos, (similar a lo que podría ser el pago de una hipoteca), con la expectativa de obtener la propiedad plena en el futuro.

¿Cual es el marco legal de la Renta Vitalicia Inmobiliaria en España?

La Renta Vitalicia Inmobiliaria, es la venta de la nuda propiedad nuda propiedad y tanto la venta de la nuda propiedad y el usufructo se encuentran regulados en el Código Civil español, en los artículos 467 al 522.
El usufructo puede constituirse a favor de una o varias personas.
El usufructo puede ser temporal o vitalicio.
Derechos y Obligaciones del Nudo Propietario:
- Puede vender su derecho de nuda propiedad, pero sin afectar el usufructo existente.
- No puede usar ni disfrutar del bien mientras dure el usufructo.
- Debe pagar las reparaciones mayores o extraordinarias necesarias, si bien el usufructuario debe informarle de la necesidad de realizarlas.
Derechos y Obligaciones del Usufructuario:
- Tiene derecho a usar y disfrutar del bien.
- Debe mantener el bien en buen estado.
- Debe pagar los gastos de conservación y reparaciones ordinarias necesarias para el mantenimiento del bien.
- Puede arrendar el bien a terceros, siempre que el contrato de arrendamiento no exceda la duración del usufructo.
- De acuerdo al Art. 504 está obligado a pagar las cargas, contribuciones e impuestos que graven el bien durante el usufructo, si bien es habitual que se acuerde que sean a cargo del nudo propietario.
Formalización de la Renta Vitalicia Inmobiliaria:
- Se realiza ante Notario en escritura pública, donde se detallan las condiciones específicas acordadas.
- En la Escritura se establece una condición resolutoria, que es la máxima garantía legal en caso de impago de las rentas. Esto permite que en caso de impago de las rentas por parte del nudo propietario, el usufructuario recupere la plena titularidad de la vivienda sin tener que devolver las cantidades ya percibidas.
- Ambas partes están de esta manera protegidas al realizar la operación.
Extinción del Usufructo:
- Si el el usufructo es vitalicio, termina con el fallecimiento del usufructuario.
- Si el usufructo fue establecido por un período determinado, se extingue al finalizar dicho plazo.
- El usufructuario puede renunciar voluntariamente a su derecho.

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¿Que ventajas tiene la Renta Vitalicia Inmobiliaria?

Se puede seguir viviendo en el hogar de manera vitalicia.
Si la longevidad supera la esperada, se puede estar tranquilo, porque ello no implica ningún pago adicional, el derecho de usufructo es vitalicio.
Permite alquilar la vivienda y obtener dinero por ello, pudiendo mudarse a vivir a otro lugar cuando lo desee.
Permite vender el usufructo al propietario en todo momento.
Libera de importantes gastos de mantenimiento como IBI, derramas o seguro de propietario, que se pueden acortar estén a cargo del comprador de la nuda propiedad.
Tiene protección legal al estar regulada en el Código Civil.
Está exenta de tributación en IRPF por la plusvalías para mayores 65 en vivienda habitual, estando las rentas que se reciben periódicamente también exentas.
Hay menos compradores de la vivienda interesados en comprar sólo la nuda propiedad, esto afecta al tiempo que tarda en materializarse la operación, siendo más largo que una compraventa de vivienda tradicional.

¿Que inconvenientes tiene la Renta Vitalicia Inmobiliaria?

La Renta Vitalicia Inmobiliaria tiene el riesgo para el vendedor de la nuda propiedad que en el caso de un fallecimiento antes de la longevidad esperada, se habrá vendido la vivienda por un valor inferior al de mercado.
Es por ello por lo que es frecuente acordar una garantía de un número mínimo de años de renta a pagar por el comprador, cuyos beneficiarios serán los herederos al fallecer el propietario.
El vendedor está obligado al Pago de Plusvalía Municipal.
Hay menos compradores de la vivienda interesados en comprar sólo la nuda propiedad, esto afecta al tiempo que tarda en materializarse la operación, siendo más largo que una compraventa de vivienda tradicional.

¿Cómo se fija el precio de la Renta Vitalicia Inmobiliaria?

Para fijar el precio de la Nuda Propiedad se parte del precio de mercado de la vivienda para una compra-venta tradicional y de las expectativas de revalorización y liquidez del mismo.
A continuación se calcula el tiempo de duración del usufructo, en base a la esperanza de vida del usufructurario.
Durante el tiempo de duración del usufructo el nudo propietario no podrá alquilar la vivienda y estará por tanto renunciando a esas rentas del alquiler.
Por tanto una manera de valorar el precio es la rentabilidad que le exige un inversor a una operación por la que va desembolsando dinero periódicamente y recibe una vivienda en una fecha futura, una vez finaliza el usufructo.
En cualquier de los casos el precio vendrá determinado por la oferta y la demanda.

El gráfico muestra como incrementa el valor de una renta vitalicia a medida que se avanza en la curva de longevidad. Tiene en cuenta de manera acumulada el dinero recibido y el valor temporal del mismo.

¿Cual es la fiscalidad que aplica en la Renta Vitalicia Inmobiliaria?

Existe una importante ventaja fiscal para el Vendedor en la transmisión de la vivienda habitual en personas mayores de 65 años, estando la plusvalía por ganancia patrimonial exenta.
Esta ventaja no se extiende sin embargo al impuesto de la plusvalía municipal que deberá ser liquidado por el Vendedor, si bien es habitual que en la Renta Vitalicia Inmobiliaria se acuerde que sea a cargo del comprador.

¿Cómo se calcula el ITP a pagar por el comprador en la Renta Vitalicia Inmobiliaria?

Con la compra de la Nuda Propiedad, el Comprador deberá liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) aplicable en la comunidad autónoma en la que se ubique la propiedad. La base imponible para el cálculo de este impuesto será el valor de la nuda propiedad en formato de pago único.
Para calcular dicho valor se tendrá en cuenta el mayor valor entre el valor de referencia que establece catastro y la contraprestación pactada en la escritura de formalización de la Nuda Propiedad.