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La nuda propiedad con usufructo vitalicio es una figura legal que permite a una persona vender la nuda propiedad de su vivienda, reservándose el derecho de uso y disfrute (usufructo) durante el resto de su vida. Esta opción es especialmente atractiva para personas mayores que desean obtener liquidez sin abandonar su hogar.
¿Qué es la nuda propiedad y el usufructo vitalicio?
- Nuda propiedad: Es el derecho de propiedad sobre un bien sin el derecho de uso y disfrute del mismo. El propietario de la nuda propiedad (nudo propietario) tiene la titularidad del bien, pero no puede utilizarlo hasta que se extinga el usufructo.
- Usufructo vitalicio: Es el derecho de una persona (usufructuario) a usar y disfrutar de un bien durante toda su vida, sin ser el propietario. Al fallecer el usufructuario, el derecho se extingue y el bien pasa al nudo propietario.
Esta operación permite a los propietarios convertir su vivienda en liquidez sin perder la posibilidad de residir en ella.
¿Cómo funciona la venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio?
Al vender la nuda propiedad de una vivienda con reserva de usufructo vitalicio, el vendedor (usufructuario) recibe una suma de dinero a cambio de la venta de la nuda propiedad, pero mantiene el derecho de vivir en la vivienda durante el resto de su vida. El comprador (nudo propietario) adquiere la propiedad del inmueble, pero no puede disponer de él hasta que se extinga el usufructo.
Ventajas para el vendedor (usufructuario):
- Obtención de liquidez: El vendedor recibe una cantidad de dinero que puede utilizar para complementar su pensión o cubrir otros gastos. Este pago puede ser único o en pagos periódicos.
- Mantenimiento del hogar: Puede seguir viviendo en su vivienda sin preocuparse por su venta o alquiler.
- Mejora de la calidad de vida: Permite al usufructuario obtener ingresos adicionales sin vender completamente el inmueble.
Ventajas para el comprador (nudo propietario):
- Adquisición a precio reducido: La compra de la nuda propiedad suele ser más económica que la compra de la propiedad plena, ya que se descuenta el valor del usufructo.
- Derecho a disponer del bien en el futuro: Una vez que se extinga el usufructo, el comprador podrá disponer del bien como desee, ya sea vendiéndolo, alquilándolo o utilizándolo.
Consideraciones fiscales:
El Vendedor de la Nuda Propiedad (usufructuario) tiene una ventaja fiscal importante: si es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta de tributación. Si es menor de 65 años, deberá tributar por la ganancia en el IRPF. Para segundas viviendas, no hay exención salvo en casos de vulnerabilidad financiera. Además, deberá liquidar la plusvalía municipal. Si la venta se realiza mediante una renta vitalicia, hay una exención del 92 % para mayores de 70 años y entre 75-88 % para rentas temporales. También existen exenciones para personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
El comprador deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya regulación varía según la comunidad autónoma. Para calcularlo, se tomará como base imponible el mayor valor entre el de referencia catastral y el pactado en la escritura.La venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio puede tener implicaciones fiscales tanto para el vendedor como para el comprador. Es recomendable consultar con un asesor fiscal para entender las obligaciones y beneficios fiscales asociados a esta operación. En SeniorExpert, te asesoramos en cada paso del proceso para que tomes la mejor decisión financiera.
