Cuando existe un usufructo sobre una vivienda, una de las dudas más frecuentes es quién debe pagar cada gasto: reparaciones, impuestos, comunidad o mantenimiento.
Conocer bien las obligaciones del usufructuario es clave para evitar malentendidos y para gestionar la vivienda con normalidad mientras dura el usufructo.
En este artículo repasamos, de forma práctica, qué más suelen querer saber los propietarios y usufructuarios sobre este reparto de responsabilidades.
¿Qué obligaciones tiene el usufructuario en una vivienda?
El usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute del inmueble, pero ese derecho lleva aparejadas una serie de obligaciones muy concretas.
De forma general, la ley establece que el usufructuario debe:
- Conservar la vivienda en buen estado
- Asumir los gastos derivados del uso ordinario
- Devolver el inmueble, al finalizar el usufructo, sin un deterioro superior al propio del paso del tiempo
Este principio es la base para entender quién paga cada tipo de gasto.
¿Quién paga las reparaciones ordinarias en una vivienda con usufructo?
Las reparaciones ordinarias corresponden al usufructuario.
Se consideran reparaciones ordinarias aquellas derivadas del uso normal de la vivienda o del desgaste habitual. Por ejemplo:
- Arreglo de una gotera interior
- Sustitución de una persiana rota
- Reparación de grifos, cisternas o enchufes
- Pequeñas reparaciones de electrodomésticos integrados
La lógica es sencilla: quien disfruta de la vivienda y la utiliza a diario debe asumir el coste de mantenerla en condiciones normales de uso.
Estas reparaciones forman parte de las obligaciones básicas del usufructuario.
Derramas y gastos extraordinarios: ¿quién los paga, el usufructuario o el nudo propietario?
Aquí entramos en uno de los puntos que más dudas genera.
Como norma general:
- El usufructuario paga los gastos ordinarios de la comunidad
- El nudo propietario asume las derramas extraordinarias
El cambio de un ascensor, una rehabilitación estructural o una reforma integral del edificio suele considerarse derrama extraordinaria, por lo que el pago corresponde al nudo propietario.
No obstante, pueden existir matices:
- Si la derrama tiene un componente claro de mantenimiento ordinario
- Si existe un pacto distinto entre las partes
- Si los estatutos de la comunidad establecen otra cosa
Por eso, en caso de duda, conviene analizar el acuerdo concreto de la comunidad.
¿Está el usufructuario obligado a pagar el IBI?
Desde un punto de vista legal, tal y como recoge el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, con carácter general, el IBI corresponde al usufructuario mientras dure el usufructo, aunque exista un nudo propietario distinto. Esta atribución se basa en el orden de prioridad establecido por la normativa fiscal cuando concurren distintos derechos sobre un mismo inmueble,
Sin embargo,la práctica habitual es diferente ya que en las operaciones de venta de nuda propiedad, es el comprador de la nuda propiedad asuma el pago del IBI, aunque legalmente no sea el sujeto obligado. Esta asunción se realiza por pacto contractual, como parte del equilibrio económico de la operación, ya que el usufructuario acepta un precio reducido por la vivienda y, a cambio, se le libera de determinados gastos recurrentes.
En la práctica, esto implica que:
El recibo del IBI puede seguir figurando a nombre del titular registral o del usufructuario.
Pero el coste económico lo asume el nudo propietario, si así se ha pactado expresamente en la escritura.
Este enfoque se apoya además en un principio clave del sistema tributario local: el inmueble se considera una unidad única a efectos fiscales, por lo que no se descompone el impuesto entre usufructo y nuda propiedad. Esta configuración deriva de la definición del bien inmueble en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Por eso, en materia de nuda propiedad, no basta con atender únicamente a la regla legal, sino que es imprescindible revisar el contenido concreto del contrato o de la escritura, ya que es ahí donde se define quién asume realmente el pago del IBI durante la vigencia del usufructo.
¿Y la tasa de basuras?
A diferencia del IBI, la tasa de basuras es un tributo municipal, regulado por la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento. Esto significa que no existe una regla única aplicable en todo el territorio, y que la persona obligada al pago puede variar según la normativa local.
Desde un punto de vista general, y al tratarse de una tasa vinculada al uso efectivo de la vivienda, en muchos municipios se imputa a quien ocupa y disfruta el inmueble, es decir, al usufructuario.
Ahora bien, en las operaciones de venta de nuda propiedad, la práctica habitual suele ir en la misma línea que en el caso del IBI:
es frecuente que el comprador de la nuda propiedad asuma el pago de la tasa de basuras, aunque legalmente no siempre sea el sujeto obligado, como parte de los pactos económicos de la operación.
En la práctica, esto implica que:
- El sujeto obligado al pago dependerá de lo que establezca la ordenanza municipal correspondiente.
- El coste económico puede asumirlo el nudo propietario si así se ha pactado expresamente en la escritura.
Por eso, en materia de tasa de basuras, no basta con aplicar una regla general, sino que conviene revisar tanto la normativa municipal como los pactos contractuales concretos para determinar quién paga realmente este tributo durante la vigencia del usufructo.
¿Qué ocurre si el usufructuario no mantiene la vivienda en buen estado?
El usufructuario tiene la obligación de conservar la vivienda. Si no lo hace y se produce un deterioro grave por falta de mantenimiento, pueden surgir consecuencias legales.
En estos casos, el nudo propietario:
- Puede exigir que se realicen las reparaciones necesarias
- Puede reclamar daños y perjuicios si el valor del inmueble se ve afectado
- Incluso puede acudir a la vía judicial en situaciones extremas
Es importante diferenciar entre:
- Desgaste normal por el paso del tiempo (admisible)
- Deterioro por negligencia o abandono (reclamable)
Mantener la vivienda en buen estado es una obligación legal del usufructuario.
Otras obligaciones legales del usufructuario que conviene conocer
Además de los gastos más habituales, el usufructuario debe:
- Usar la vivienda conforme a su destino (por ejemplo, no convertirla en un uso distinto sin consentimiento)
- Informar al nudo propietario de daños graves o estructurales
- Permitir actuaciones necesarias para la conservación del inmueble
El equilibrio entre derechos y obligaciones es fundamental para que la convivencia jurídica funcione sin conflictos.
Obligaciones del usufructuario y convivencia con el nudo propietario
La mayoría de conflictos surgen por falta de información, no por mala fe. Tener claras las obligaciones desde el principio permite:
- Evitar discusiones sobre gastos
- Planificar mejor los costes
- Mantener una relación más fluida entre las partes
En SeniorExpert trabajamos precisamente con este tipo de situaciones, ayudando a entender qué corresponde a cada parte y cómo gestionar la vivienda con tranquilidad mientras dura el usufructo.
Preguntas frecuentes sobre las obligaciones del usufructuario
¿Quién paga los gastos de una vivienda cuando hay usufructo?
Como norma general, el usufructuario paga los gastos ordinarios derivados del uso de la vivienda (IBI, basuras, pequeñas reparaciones, gastos ordinarios de comunidad), mientras que el nudo propietario asume los gastos extraordinarios, como grandes derramas o rehabilitaciones estructurales.
¿El usufructuario tiene que pagar el IBI?
Sí. En la mayoría de los casos, el IBI lo paga el usufructuario, ya que grava el uso y disfrute del inmueble, aunque el recibo figure a nombre del propietario registral.
¿Quién paga las derramas de la comunidad?
Depende del tipo de derrama.
Las derrames extraordinarias suelen corresponder al nudo propietario, mientras que los gastos ordinarios de comunidad los paga el usufructuario.
¿Qué reparaciones son responsabilidad del usufructuario?
El usufructuario debe asumir las reparaciones ordinarias, es decir, las derivadas del uso normal y del desgaste habitual de la vivienda, como persianas, grifos, enchufes o pequeñas averías.
¿Qué pasa si el usufructuario no cuida la vivienda?
Si el usufructuario no mantiene la vivienda en buen estado y se produce un deterioro grave por negligencia, el nudo propietario puede exigir reparaciones e incluso reclamar daños y perjuicios.
¿Puede pactarse un reparto distinto de gastos?
Sí. Usufructuario y nudo propietario pueden acordar un reparto distinto de gastos, siempre que quede claro y por escrito. En ausencia de pacto, se aplica la regla general establecida por la ley.