Cuando una vivienda está dividida entre usufructo y nuda propiedad, una de las fuentes más habituales de dudas (y también de conflictos) tiene que ver con los gastos: reparaciones, impuestos, comunidad, mantenimiento… ¿Quién paga cada cosa? ¿Qué corresponde al usufructuario y qué al nudo propietario?
Conocer bien las obligaciones del usufructuario es clave para evitar malentendidos y para gestionar la vivienda con normalidad mientras dura el usufructo.
En este artículo repasamos, de forma práctica, qué más suelen querer saber los propietarios y usufructuarios sobre este reparto de responsabilidades.
¿Qué obligaciones tiene el usufructuario en una vivienda?
El usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute del inmueble, pero ese derecho lleva aparejadas una serie de obligaciones muy concretas.
De forma general, la ley establece que el usufructuario debe:
- Conservar la vivienda en buen estado
- Asumir los gastos derivados del uso ordinario
- Devolver el inmueble, al finalizar el usufructo, sin un deterioro superior al propio del paso del tiempo
Este principio es la base para entender quién paga cada tipo de gasto.
¿Quién paga las reparaciones ordinarias (una gotera, una persiana)?
Las reparaciones ordinarias corresponden al usufructuario.
Se consideran reparaciones ordinarias aquellas derivadas del uso normal de la vivienda o del desgaste habitual. Por ejemplo:
- Arreglo de una gotera interior
- Sustitución de una persiana rota
- Reparación de grifos, cisternas o enchufes
- Pequeñas reparaciones de electrodomésticos integrados
La lógica es sencilla: quien disfruta de la vivienda y la utiliza a diario debe asumir el coste de mantenerla en condiciones normales de uso.
Estas reparaciones forman parte de las obligaciones básicas del usufructuario.
¿Y si hay que cambiar el ascensor (derrama extraordinaria)?
Aquí entramos en uno de los puntos que más dudas genera.
Como norma general:
- El usufructuario paga los gastos ordinarios de la comunidad
- El nudo propietario asume las derramas extraordinarias
El cambio de un ascensor, una rehabilitación estructural o una reforma integral del edificio suele considerarse derrama extraordinaria, por lo que el pago corresponde al nudo propietario.
No obstante, pueden existir matices:
- Si la derrama tiene un componente claro de mantenimiento ordinario
- Si existe un pacto distinto entre las partes
- Si los estatutos de la comunidad establecen otra cosa
Por eso, en caso de duda, conviene analizar el acuerdo concreto de la comunidad.
¿Está el usufructuario obligado a pagar el IBI?
Sí. Con carácter general, el IBI lo paga el usufructuario.
La razón es que el IBI grava el uso y disfrute del inmueble, no sólo la titularidad jurídica. Por este motivo, la normativa fiscal en España atribuye este impuesto al usufructuario mientras dure el usufructo.
En la práctica:
El recibo del IBI suele llegar a nombre del propietario registral, pero el coste corresponde al usufructuario, salvo pacto distinto
Este es uno de los puntos más importantes dentro de las obligaciones del usufructuario.
¿Y la tasa de basuras?
La tasa de basuras sigue el mismo criterio que el IBI. Al tratarse de un tributo vinculado al uso efectivo de la vivienda, lo habitual es que la pague el usufructuario
Sea él quien figure como responsable económico del gasto
Como ocurre con otros tributos locales, puede haber particularidades según el municipio, pero la regla general es clara.
¿Qué pasa si el usufructuario no mantiene la casa en buen estado?
El usufructuario tiene la obligación de conservar la vivienda. Si no lo hace y se produce un deterioro grave por falta de mantenimiento, pueden surgir consecuencias legales.
En estos casos, el nudo propietario:
- Puede exigir que se realicen las reparaciones necesarias
- Puede reclamar daños y perjuicios si el valor del inmueble se ve afectado
- Incluso puede acudir a la vía judicial en situaciones extremas
Es importante diferenciar entre:
- Desgaste normal por el paso del tiempo (admisible)
- Deterioro por negligencia o abandono (reclamable)
Mantener la vivienda en buen estado es una obligación legal del usufructuario.
Otras obligaciones del usufructuario que conviene tener en cuenta
Además de los gastos más habituales, el usufructuario debe:
- Usar la vivienda conforme a su destino (por ejemplo, no convertirla en un uso distinto sin consentimiento)
- Informar al nudo propietario de daños graves o estructurales
- Permitir actuaciones necesarias para la conservación del inmueble
El equilibrio entre derechos y obligaciones es fundamental para que la convivencia jurídica funcione sin conflictos.
Claves para evitar problemas entre usufructuario y nudo propietario
La mayoría de conflictos surgen por falta de información, no por mala fe. Tener claras las obligaciones desde el principio permite:
- Evitar discusiones sobre gastos
- Planificar mejor los costes
- Mantener una relación más fluida entre las partes
En SeniorExpert trabajamos precisamente con este tipo de situaciones, ayudando a entender qué corresponde a cada parte y cómo gestionar la vivienda con tranquilidad mientras dura el usufructo.