La nuda propiedad puede ser una alternativa para que las personas mayores obtengan liquidez a partir de su vivienda sin renunciar a seguir viviendo en ella. Sobre esta fórmula, sus implicaciones y su potencial también como inversión inmobiliaria a largo plazo habla Lupina Iturriaga, fundadora de SeniorExpert, en una entrevista publicada por La Razón.
En ella explica cómo este modelo puede conectar dos necesidades: mejorar el bienestar financiero de las personas mayores y ofrecer a los inversores una forma diferente de invertir en vivienda, combinando rentabilidad e impacto social.
¿Qué necesidad os llevó a crear SeniorExpert?
Mejorar el bienestar financiero de las personas mayores. Durante nuestra vida trabajamos, ahorramos y construimos un patrimonio. Cuando llega la jubilación, necesitamos entender cómo utilizarlo para vivir bien durante los años que tenemos por delante.
Hay personas que necesitan complementar su pensión o financiar cuidados. Otras quieren viajar, ayudar a sus hijos o disfrutar con más tranquilidad. Tener una vivienda de valor no significa necesariamente contar con dinero disponible para hacerlo.
En SeniorExpert empezamos por analizar los ingresos, los gastos, el patrimonio y las prioridades de cada persona. A veces basta con organizar mejor esos recursos. Otras veces hace falta obtener liquidez de la vivienda. Antes de proponer una operación, queremos entender qué necesita esa persona y cómo quiere vivir.
¿Dónde encaja la nuda propiedad dentro de la planificación para la jubilación?
Es una de las alternativas que permiten convertir parte del valor de la vivienda en liquidez manteniendo el derecho a seguir viviendo en ella.
En una operación con usufructo vitalicio, vender la nuda propiedad significa transmitir la propiedad reservándose el derecho a usar y disfrutar la vivienda durante toda la vida. El vendedor recibe el precio acordado y conserva ese derecho. No es un préstamo, por lo que la operación no genera una deuda que haya que devolver.
Aporta recursos para vivir con mayor tranquilidad, pero esos recursos deben utilizarse con una planificación, pensando en el uso que se le dará hoy a ese dinero y también a las necesidades pueden surgir más adelante.
¿Cómo se sabe si es la solución adecuada?
Hay que conocer cuánto dinero necesita la persona, para qué lo necesita, si quiere permanecer en su casa y qué importancia tiene para ella conservar la vivienda en la familia. También influyen la edad, las características del inmueble y las condiciones de la operación.
Después comparamos las alternativas viables. Una hipoteca inversa permite conservar la propiedad, pero es un préstamo que genera deuda e intereses. La nuda propiedad por ejemplo ofrece mucha flexibilidad para vender el inmueble y seguir viviendo en la vivienda. También pueden estudiarse esquemas de renta vitalicia inmobiliaria, otras fórmulas de vivienda o una venta con cambio de domicilio.
Cada alternativa tiene distintas implicaciones. En algunos casos recomendamos una nuda propiedad; en otros, otra solución o no hacer ninguna operación. Asesorar también significa desaconsejar cuando algo no encaja.
¿En qué debería fijarse alguien que recibe una oferta por su nuda propiedad?
En el precio obtenido por la parte liberada de la vivienda, pero también en el dinero que realmente le quedará disponible después de los impuestos, gastos y honorarios que correspondan. Y en las obligaciones que mantendrá: comunidad, reparaciones, seguros o tributos. Dos ofertas con el mismo precio pueden tener consecuencias diferentes.
Es importante entender cómo se ha valorado la vivienda. El precio de la nuda propiedad es inferior al del pleno dominio porque el vendedor conserva un derecho que tiene valor: seguir utilizando su casa. El comprador adquiere la propiedad, pero debe respetar ese usufructo.
Todo debe poder explicarse con claridad. Estamos hablando, muchas veces, del principal patrimonio de una persona. La transparencia también exige explicar quién interviene, a quién representa y qué cobra.
¿Cómo se protege a quien seguirá viviendo en la vivienda?
La reserva de usufructo debe quedar correctamente recogida en escritura e inscrita en el Registro de la Propiedad. Si viven dos personas, hay que revisar cómo queda protegido el derecho de ambas.
También conviene concretar quién asumirá los gastos y prever qué posibilidades existirían si cambiasen sus necesidades y quisieran trasladarse. Son cuestiones que deben resolverse antes de firmar.
La persona tiene que disponer de tiempo para entender los documentos, hacer preguntas y contrastar la propuesta. Puede apoyarse en familiares o profesionales de su confianza si lo desea. Lo fundamental es que decida libremente y comprenda qué vende y qué conserva.
¿Qué ocurre con la herencia?
La propiedad transmitida deja de formar parte de la futura herencia. Sí formará parte de la herencia el dinero de la venta que se conserve, junto con el resto del patrimonio.
Hay personas que quieren mantener su vivienda en la familia. Otras prefieren utilizar ese valor para vivir mejor o ayudar a sus hijos cuando lo necesitan. Ambas decisiones son legítimas.
La vivienda también puede ser un recurso al servicio de quien la ha pagado durante toda su vida. Lo importante es decidir conscientemente, conociendo las consecuencias y respetando las prioridades de su propietario.
¿Puede resultar más interesante comprar nuda propiedad que comprar una vivienda para alquilarla?
Para quien no necesita una renta mensual y puede invertir a largo plazo, nuestra tesis es que la nuda propiedad puede resultar más interesante por precio de entrada y menor gestión.
Compras por debajo del valor del pleno dominio, sin hipoteca, sin buscar inquilinos, sin gestionar su rotación ni depender del cobro de alquileres.
El valor de tu inversión crece año tras año como consecuencia del paso del tiempo y el incremento de valor de la vivienda, sin recibir ingresos periódicos sujetos a impuestos que merman la rentabilidad. Todo el valor se va acumulando y se materializa al vender.
¿Cómo conecta esa oportunidad de inversión con vuestra misión?
Nosotros llegamos a este modelo desde las necesidades de los mayores. Una persona necesita liquidez hoy y quiere seguir viviendo en su casa. Al otro lado puede haber un inversor que quiera adquirir una vivienda y no necesite utilizarla ni obtener rentas periódicamente, sino que lo que quiere es hacer crecer su patrimonio con la mayor eficiencia fiscal.
Para conectar ambas necesidades hemos creado el Investor Club de SeniorExpert. Una iniciativa en la que damos apoyo integral a inversores interesados en evolucionar de la inversión para alquiler tradicional a la nuda propiedad y donde compartimos y explicamos en
detalle oportunidades seleccionadas y analizadas para cada miembro del Club, con información sobre la vivienda, las condiciones, los gastos y los riesgos. Formar parte del Club es gratuito y no implica ningún compromiso de inversión.
La operación debe estar equilibrada, esto es, tener sentido económico para el comprador y responder a las necesidades del vendedor. El inversor debe comprender y respetar los derechos de quien seguirá viviendo allí.
¿Qué debería hacer una persona que se esté planteando vender la nuda propiedad de su vivienda?
Empezar por entender qué necesita y qué quiere conservar. Cuánto dinero le hace falta, cómo quiere vivir los próximos años y qué importancia tiene para ella mantener la propiedad de la vivienda en la familia.
En SeniorExpert analizamos esa situación y las alternativas que pueden encajar. La venta de la nuda propiedad puede ser una de ellas, pero nuestra recomendación debe partir siempre de las necesidades de la persona.
Para mí, hacer bien nuestro trabajo significa ayudarla a decidir cómo utilizar el patrimonio que ha construido durante toda una vida, con información, sin presión y con mayor tranquilidad.