Una de las principales ventajas fiscales de la hipoteca inversa es que las cantidades recibidas no tributan en el IRPF cuando la operación cumple los requisitos legales. El propietario puede obtener un capital inicial, una renta mensual o una combinación de ambos sin que esos importes se sumen a su pensión ni aumenten su base imponible.
La razón es sencilla: el dinero procede de un préstamo garantizado con la vivienda, por lo que deberá devolverse junto con los intereses. No se considera un rendimiento del trabajo, una ganancia patrimonial ni un rendimiento del capital.
¿Por qué el dinero de la hipoteca inversa no tributa en el IRPF?
El IRPF grava las rentas obtenidas por una persona, como el salario, la pensión, los intereses de una cuenta o determinadas ganancias patrimoniales. En una hipoteca inversa no se produce una venta de la vivienda ni un incremento definitivo del patrimonio: el titular recibe dinero de una entidad financiera y, al mismo tiempo, contrae una deuda.
La Agencia Tributaria indica expresamente que las cantidades recibidas mediante una hipoteca inversa sobre la vivienda habitual no tributan en el IRPF cuando se cumplen las condiciones establecidas legalmente.
Por tanto, si una persona recibe 800 euros mensuales mediante este producto, ese importe no se añade a su pensión para calcular el impuesto. Tampoco se considera una segunda pensión ni una renta inmobiliaria.
¿Qué establece la Ley del IRPF?
La base legal se encuentra en la Disposición adicional decimoquinta de la Ley 35/2006 del IRPF. Esta disposición señala que las cantidades obtenidas mediante determinados actos de disposición de la vivienda habitual para cubrir las necesidades económicas de la vejez y la dependencia no tienen la consideración de renta.
Esta precisión es importante desde el punto de vista jurídico. El dinero no está simplemente “exento”, sino que se considera una renta no sujeta al IRPF. Por ello, las cantidades procedentes del préstamo no deben incorporarse como ingresos en la declaración de la renta.
La operación también debe ajustarse a la Disposición adicional primera de la Ley 41/2007, que contiene la regulación específica de la hipoteca inversa en España.
¿Qué requisitos deben cumplirse para no tributar?
Para aplicar este tratamiento fiscal, la operación debe formalizarse conforme a la regulación de la hipoteca inversa. Entre los principales requisitos se encuentran que el inmueble sea la vivienda habitual, que el dinero se reciba mediante una disposición única o pagos periódicos y que la deuda únicamente sea exigible, con carácter general, después del fallecimiento del titular o del último beneficiario previsto en el contrato.
La vivienda también debe tasarse y mantenerse asegurada contra daños. Además, el préstamo debe ser concedido por una entidad de crédito o una aseguradora autorizada para operar en España.
La Ley 41/2007 permite contratar este producto a las personas mayores de 65 años, a quienes se encuentren en situación de dependencia y a las personas con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %. Sin embargo, la redacción de la disposición fiscal del IRPF se refiere expresamente a los mayores de 65 años y a las personas con dependencia severa o gran dependencia.
Por este motivo, cuando una persona menor de 65 años accede a la hipoteca inversa por discapacidad o por otro grado de dependencia, conviene revisar individualmente el tratamiento fiscal antes de firmar. Los requisitos financieros de acceso y la redacción de la norma tributaria no coinciden por completo.
¿Tributa de forma diferente si se recibe todo el dinero de una vez?
La modalidad de cobro no modifica por sí misma el tratamiento en el IRPF. El titular puede recibir un capital inicial, una cantidad mensual durante un periodo determinado o una fórmula mixta.
Mientras los importes procedan del préstamo o crédito hipotecario y la operación cumpla los requisitos legales, las cantidades recibidas mantienen la consideración de disposiciones de un préstamo y no de renta. La propia Ley 41/2007 contempla tanto las disposiciones únicas como las periódicas.
¿Hay que incluir la hipoteca inversa en la declaración de la renta?
Las cantidades recibidas mediante una hipoteca inversa que cumpla los requisitos no se incluyen como rendimiento del trabajo, rendimiento del capital ni ganancia patrimonial. Por tanto, no incrementan la base imponible general ni la base del ahorro.
Esto tampoco altera la tributación de otros ingresos. La pensión, los alquileres, los intereses bancarios o las ganancias obtenidas por la venta de otros bienes seguirán tributando conforme a sus propias reglas.
Cuidado con los seguros de renta vitalicia vinculados
Algunas entidades ofrecen junto a la hipoteca inversa un seguro de renta vitalicia para que el titular continúe recibiendo dinero cuando se haya agotado el capital previsto en el préstamo. Conviene diferenciar ambos productos, porque su fiscalidad puede ser distinta.
Las cantidades procedentes directamente del préstamo no tributan. Sin embargo, cuando comienzan a abonarse las prestaciones del seguro de renta vitalicia, una parte de cada cobro puede considerarse rendimiento del capital mobiliario e integrarse en la base del ahorro.
La proporción que tributa depende, entre otros factores, de la edad del titular cuando se constituye la renta. Según la Agencia Tributaria, en las rentas vitalicias inmediatas se considera rendimiento el 20 % de cada anualidad cuando el rentista tiene entre 66 y 69 años, y el 8 % cuando tiene 70 años o más.
No tributar en el IRPF no significa que la operación no tenga costes
La ausencia de tributación sobre el dinero recibido representa una ventaja relevante, aunque la hipoteca inversa sigue teniendo costes financieros. El capital dispuesto genera intereses y la deuda aumenta con el paso del tiempo.
También pueden existir gastos relacionados con la tasación, el seguro, la gestoría o determinados servicios asociados. Por ello, antes de contratar conviene revisar el coste total, el tipo de interés y la evolución estimada de la deuda, además del importe mensual ofrecido.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca inversa y el IRPF
¿El dinero mensual de una hipoteca inversa cuenta como una pensión?
No. Es una disposición de un préstamo garantizado con la vivienda y no tiene la consideración de pensión ni de rendimiento del trabajo.
¿Hay que declarar el capital recibido de una sola vez?
No, siempre que proceda de una hipoteca inversa que cumpla los requisitos legales para aplicar la no sujeción al IRPF.
¿La hipoteca inversa aumenta la base imponible?
Las cantidades recibidas mediante el préstamo no aumentan la base imponible general ni la base del ahorro.
¿Una renta vitalicia vinculada tampoco tributa?
Puede tributar parcialmente. Cuando el dinero procede de un seguro de renta vitalicia y no del préstamo hipotecario, una parte de cada anualidad puede considerarse rendimiento del capital mobiliario.
¿Una persona con discapacidad menor de 65 años tiene el mismo tratamiento fiscal?
La Ley 41/2007 permite contratar una hipoteca inversa con una discapacidad igual o superior al 33%, pero la redacción de la disposición fiscal del IRPF es más limitada. En estos casos resulta recomendable realizar un análisis tributario individual.
Conclusiones
La hipoteca inversa permite obtener liquidez sin vender la vivienda y, cuando cumple los requisitos legales, el dinero recibido no tributa en el IRPF porque procede de un préstamo. Esta ventaja se aplica tanto a los pagos periódicos como a las disposiciones únicas.
Antes de contratar es importante comprobar que la operación se ajusta a la Ley 41/2007 y distinguir las cantidades procedentes del préstamo de las posibles prestaciones de un seguro de renta vitalicia.
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