Antes de firmar una hipoteca inversa conviene mirar más allá del dinero que se recibe. El coste real de la operación depende del tipo de interés, pero también de la comisión de apertura, la tasación, los gastos notariales y registrales, el asesoramiento independiente y otros trámites necesarios.
La hipoteca inversa permite obtener liquidez usando la vivienda como garantía, sin venderla y sin pagar cuotas mensuales durante la vida del titular. Está regulada por la Ley 41/2007, que exige, entre otros requisitos, que la vivienda esté tasada y asegurada contra daños.
Comisión de apertura en una hipoteca inversa
La comisión de apertura es el importe que cobra la entidad por conceder y formalizar la operación. En una hipoteca inversa puede pagarse al inicio o descontarse del crédito concedido, según las condiciones del contrato.
En el caso de EBN Banco, la información pública disponible sobre su hipoteca inversa indica una comisión de apertura del 1,5% sobre el importe concedido, descontada del crédito. Por ejemplo, si la entidad aprueba 100.000 euros y aplica una comisión del 1,5%, la comisión sería de 1.500 euros y el importe neto disponible se reduciría en esa cantidad.
Esta cifra debe confirmarse siempre en la documentación precontractual y en la oferta concreta, porque EBN Banco advierte en su propia web que las condiciones de la hipoteca inversa pueden cambiar.
Gastos de tasación: quién los paga y quién elige al tasador
La tasación es imprescindible para calcular cuánto puede conceder la entidad. El Banco de España recuerda que, en los préstamos garantizados con hipoteca, el inmueble debe tasarse antes de firmar el contrato.
La tasación debe realizarla una sociedad homologada e independiente. En la práctica, la entidad puede proponer una tasadora, pero el cliente debe revisar si puede aportar una tasación válida, reciente y realizada por una sociedad homologada. También conviene preguntar desde el principio quién asume ese coste, porque puede variar según la oferta.
En la oferta pública de EBN Banco, distintas fuentes especializadas recogen que el cliente asume la tasación, además del certificado de eficiencia energética y el asesoramiento independiente.
Gastos de notaría y registro
La constitución de una hipoteca inversa debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. La Ley 41/2007 establece ventajas específicas para este producto: las escrituras de constitución, subrogación, novación y cancelación están exentas de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, y los aranceles notariales y registrales tienen reglas reducidas.
En el caso de EBN Banco, la información pública disponible indica que la entidad asume los gastos notariales, registrales y de Actos Jurídicos Documentados. Aun así, este reparto debe comprobarse en cada oferta, porque otras entidades pueden presentar estructuras de costes distintas.
¿Hay que pagar plusvalía municipal al formalizar la hipoteca inversa?
No debería pagarse plusvalía municipal solo por formalizar una hipoteca inversa, porque no se transmite la propiedad de la vivienda. El IIVTNU, conocido como plusvalía municipal, grava el incremento de valor cuando hay transmisión de terrenos urbanos o constitución o transmisión de derechos reales de goce, según la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
La hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria, no una venta. Otra cuestión distinta sería una futura transmisión de la vivienda por venta, herencia o adjudicación, que deberá analizarse en su momento.
Coste del asesoramiento independiente obligatorio
La normativa exige que el solicitante reciba asesoramiento independiente, teniendo en cuenta su situación financiera y los riesgos económicos de la operación. La Orden EHA/2899/2011 también recoge el derecho del solicitante a recibir información personalizada, oferta vinculante y asesoramiento independiente.
No existe un precio único fijado por ley para este servicio. Su coste depende del proveedor, de la entidad y del alcance del análisis. Algunas ofertas lo repercuten al cliente y otras pueden integrarlo dentro de los costes de comercialización. Por eso debe pedirse siempre el importe por escrito antes de avanzar.
FAQ – Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra EBN Banco de comisión de apertura?
La información pública disponible indica que EBN Banco aplica una comisión de apertura del 1,5% sobre el importe concedido, descontada del crédito. Debe confirmarse siempre en la oferta actualizada de la entidad.
¿Quién paga los gastos de notaría y registro?
La Ley 41/2007 prevé aranceles reducidos y exención de AJD para determinadas operaciones de hipoteca inversa sobre vivienda habitual. En la oferta pública de EBN Banco, la entidad asume notaría, registro y AJD, aunque conviene revisar cada propuesta.
¿La tasación la encarga el banco o puedo elegir tasador?
La tasación debe realizarla una sociedad homologada. La entidad puede proponer una tasadora, pero el cliente debe preguntar si puede aportar una tasación válida y reciente emitida por una sociedad homologada.
¿Hay que pagar plusvalía municipal al formalizar la hipoteca inversa?
No, porque al formalizar una hipoteca inversa no se vende la vivienda ni se transmite la propiedad. La plusvalía municipal se analiza cuando existe una transmisión o determinados derechos reales de goce.
¿Qué coste tiene el asesoramiento independiente obligatorio?
No hay una tarifa legal única. El coste depende del asesor o proveedor del servicio y debe figurar claramente antes de contratar. En algunas ofertas lo paga el cliente de forma directa.
Conclusión
Los gastos de una hipoteca inversa pueden cambiar mucho de una entidad a otra. Comisión de apertura, tasación, notaría, registro, asesoramiento independiente y posibles certificados deben analizarse junto con el tipo de interés y la deuda futura.
En SeniorExpert somos asesores financieros especializados en la etapa de la jubilación. Ayudamos a personas mayores y a sus familias a comparar hipoteca inversa, nuda propiedad, renta vitalicia inmobiliaria y otras soluciones de liquidez con vivienda, revisando costes, fiscalidad y consecuencias familiares antes de firmar.